央国企仍是主力!上海第二轮土拍收官,楼面价、溢价率均提高,保利成最大赢家

  历时4天的上海第二轮集中土拍终于收官!

  据了解,本轮土拍共推出12个区域总计34宗(含2宗城中村改造项目用地)地块,总出让面积109.3万平方米,起始总价681.7亿元。截止7月28日,34宗地块全部成交,其中12宗底价成交,13宗达到中止价进入“一次报价”阶段,总成交金额约780亿元。

  从拿地房企看,央国企仍是主力,“抱团取暖”成主要方式。其中,保利联合(行情002037,诊股)体拿地数量最多,共斩获5宗地,斥资总金额超178亿元。

  业内人士认为,由于本轮上海在地块质量上有所提升,因此平均成交楼面价和平均溢价率较今年首轮土拍有所提升。本轮土地平顺成交也显示出上海楼市的质地和韧性,给7、8月份淡季增添一些信心。预计受此提振,后续市场成交会持续向好运行。

  上海第二轮土拍揽金780亿

  据了解,上海第二轮土拍首日,共有17宗地(含2宗城中村改造项目用地)完成出让,其中有11宗地因仅一家企业参拍而底价成交,其余6宗地有多名竞买人,进入现场竞价环节,其中4宗拍至中止价进入“一次报价”阶段,当日总揽金约420亿元。

  其中,最受关注的长宁区新泾镇地块,共吸引了6家房企参与现场竞价。最终,上海城投以27.63亿元拿下该地块,溢价率高达9.67%,成交楼面价高达10万元/平方米。该地块成为土拍首日溢价率和楼面价最高的地块,房地联动价达到了16.3万元/平方米。

  另外,浦东新区两宗地块溢价率分列第二、第三,其中,陆家嘴(行情600663,诊股)以47.7亿元竞得川沙新镇地块,溢价率为9.44%,成交楼面价3.75万元/平方米,房地联动价6.4万元/平方米;华发以44.89亿元竞得的唐镇中心地块,溢价率为9.36%,成交楼面价4.07万元/平方米,房地联动价7.06万元/平方米。

  底价成交的9宗地块中,保利+越秀联合体拿下的杨浦区地块成交价最高,为47.75亿元,成交楼面价5.62万元/平方米,房地联动价11.5万元/平方米。这也是首日总价最高的地块。

  土拍第二天,6宗地块全部溢价成交,总成交金额约108亿元。其中,嘉定区5宗地均拍至中止价进入“一次报价”阶段。

  其中,溢价率和总价最高的是嘉定区嘉定新城地块,被保利+越秀联合体以47.43亿元竞得,溢价率9.81%,成交楼面价2.58万元/平方米,房地联动价4.98万元/平方米。

  土拍第三天,6宗地块全部溢价成交,总成交金额约128亿元。其中,青浦区2宗拍至中止价进入“一次报价”阶段。

  其中,溢价率和总价最高的是青浦区徐泾镇地块,被招商蛇口(行情001979,诊股)+南昌市政联合体以44.84亿元拿下,溢价率9.00%,成交楼面价3.42万元/平方米,房地联动价6.4万元/平方米。

  土拍第四天,共成交5宗地,总成交金额约124亿元。其中,有2宗闵行区地块拍至中止价进入“一次报价”阶段。其中,华发拿下三宗地,保利+联发联合体拿下1宗地,招商+象屿联合体拿下1宗。

  央国企仍是拿地主体

  从本轮拿地企业来看,仍以央国企为主。

  证券时报?券商中国记者统计,保利联合体拿地数量最多,共斩获5宗地,斥资总金额超178亿元;招商蛇口除了与保利联合拿了一块地外,还分别与象屿、南昌市政组成联合体拿下3宗地;华发除了独自拿下3宗地外,还与建发组成联合体拿下1宗地,斥资总额超115亿元。

  另外,陆家嘴集团79.35亿斩获2宗地,金茂35.29拿下1宗地,上海城投以27.63拿下1宗地。

  中指研究院土地事业部负责人张凯指出,央国企中,保利、招商、华发深耕上海意图明显,本次收获颇丰。部分地块由地方国资底价摘得。民企布局上海热情也并未减退,积极参拍多宗地块,而且值得注意的是,本次参拍的民企多以中小型房企为主,同时多为今年首次在上海参拍。

  “保利、招商、华发拿下13宗地块,占到了总数的四成。”上海中原地产市场分析师卢文曦说,保利、招商、华发等都是最近几年内持续拿地、加紧扩张的企业,这次都拿到了多幅地块。从他们的拿地手法来看,强大是必要后盾。

  卢文曦说,首先,“广撒网”是明显的手段,除了拿到的地块外,他们还参与了其他多块土地的竞拍。参与的前提是交保证金,一口气参与那么多地块要资金做后盾。其次,上海拍地规则特殊,要“猜”平均价不容易,此次竞拍中有多幅地块最后是以总价10万之差决出胜负。多拍、多参与,总会提升报价水平,可以说是“在游泳中提升游泳水平”。此外,虽说国企央企资金实力强,但也禁不起那么多地块而且是好地块的吸引,只能采取合作抱团的方式,比如招商、保利等都采用强强联手的方式。

  张凯也表示,上海房地产市场的复苏势头强劲,在与首批次间隔时间较短、企业资金压力较大的情况下,本次联合拿地的情况明显增多。

  此次土拍还出现了几个“新面孔”,比如大众、南昌市政等。卢文曦指出,这些房企或是首次进入上海,或是以前有相关业务,但因量实在太小,面对众多大房企,没有太多获胜的机会,所以参与度减少。现在这些房企又找到了机会,这也是市场在回温的表现。

  卢文曦还指出,本轮土地质地比第一轮有所提高,市区不少“压箱底”的好地都拿出来了。比如,位于西郊公园和西郊宾馆之间被市场高度关注的长宁新泾镇地块,技术指标好,可以做联排、叠加之类的别墅产品,房地联动价16.3万元/平方米,目前上海最高纪录是16.4万元/平方米,这说明了市场对区域价值的认同。还有一些热门板块,比如嘉定马陆地块、青浦徐泾地块等,虽然是郊区,但区域内的房屋销售都没有压力,开盘一个卖光一个,开发商只要安心做好产品就行。

  张凯进一步表示,由于本次上海在地块质量上有所提升,故平均成交楼面价为33224元/平方米,较今年首轮的19707元/平方米增长近68.6%,平均溢价率为4.49%,较今年首批次3.32%有所提升。

  从上海第二轮土拍结果来看,热度与第一批相当。卢文曦认为,市场出现分化是正常的,不能以过往市场火热时期“拍一块火一块”为标准,这次出现多幅地块以底价成交都是正常现象。目前的状态可能就是比较理想的格局,侧面反映出市场正处于合理平稳状态,既不是太冷,也没到热的程度,大家都会理性思考。地方政府通过合理举措能维持土地市场温度,进而可以稳楼市。

  “本轮土地平顺成交也显示出上海楼市的质地和韧性,给7、8月份淡季增添一些信心。预计受此提振,后续市场成交会持续向好运行。”卢文曦说。

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